成都46座甲级、超甲级写字楼背后的“城市家底”

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编者按:本文来自《成都商报》,记者:邹悦,标题:《世界500强 他们最爱成都哪里的写字楼? 46座甲级、超甲级写字楼背后的“城市家底” 》,36氪经授权转发。

高新区交子大道,一排深蓝色楼宇整齐划一地矗立于此。这片区域名叫中海国际中心,公开资料显示,2012年首次入市以来,中海国际中心主要用于对外出租,微软、甲骨文、巴斯夫、宝马等十余家世界500强企业入驻。

受企业青睐的原因,与其资质有关。根据成都市商务局日前公布的“2019年度成都市超甲级、甲级写字楼”的初审名单,中海国际中心CD座位于超甲级商务写字楼之列。

超甲写字楼不是陌生词汇。它们地处城市核心区域,提供标准较高的硬件设施和物业管理,与一线城市的办公环境媲美,进而帮助知名企业找到落户之所。目前,成都已授牌27座甲级写字楼和19座超甲级写字楼,吸纳了全市一半以上的500强企业,部分国家和地区的领事馆甚至也选址于此。

三年评三批

46座优质写字楼

折射成都高速发展

“写字楼的发展一定程度上与城市发展的进程重叠。”

27座甲级写字楼,19座超甲级写字楼,这些数字并非一蹴而就。

根据成都市楼宇经济促进会数据显示,成都于2016、2017和2019年公布了三批甲级和超甲级写字楼的名单,不断扩充着全市优质写字楼的成绩单。

第一批名单包括8座超甲级写字楼和10座甲级写字楼。仅从前者来看,分布的区域已经初现格局:仁恒置地广场、成都国际金融中心、百扬大厦均位于商业聚集的锦江区,而银泰中心、中海国际中心ABE座、通威国际中心、中节能大厦则是成都商业新兴区域——高新区。

一位熟悉成都商业楼宇的卖方人士表示,尽管彼时高新区在超甲级的数量上取得优势,但由于均是新建楼宇,缺少商业配套和区域效应,因此相比老牌商圈锦江区,其在空置率、租金价格上呈现差异化发展。

事实上,根据世邦魏理仕提供的成都甲级楼宇分布示意图,成都早期的甲级写字楼几乎聚集于中央商务区、东大街和人民南路,而在2014—2015年,甲级楼宇的分布一路向南发展,不难发现,金融城、大源区域的甲级写字楼出现较大规模供应。

世邦魏理仕华西区办公楼部主管邓艳萍表示:“写字楼的发展一定程度上与城市发展的进程重叠。”成都近年来加大了企业招引力度,一个重要结果是,释放了客户对甲级及以上写字楼的需求。与此同时,成都在高新区集聚了电子科技产业,并成立了天府软件园,这无疑推动了该区域的客户集聚,进一步孕育了甲级写字楼的需求。

数字看行业

租金涨空置率低

成都塑造行业标准

去年起,成都开始牵头研制三项楼宇经济国家标准。

根据最新发布的“2019年度成都市超甲级、甲级写字楼名单”,成都写字楼的评定标准来自于《成都市商务写字楼等级评定实施细则》。

成都市楼宇经济促进会秘书长张萍经历了三次评定过程,据透露,评价体系是以2012年制定的《成都市商务写字楼等级划分标准》为基础,从规范行业入手进行评定。《成都市商务写字楼等级评定实施细则》主要面向单一业权、具有国际硬件标准和运营服务水平的写字楼,不仅考虑楼宇自身的软硬件条件,其周边所在区域的配套和集聚发展亦在考虑范围内。

对于写字楼标准,邓艳萍认为租户对写字楼要求的提高也促进着标准的制定及深化。根据世邦魏理仕数据,2018年成都甲乙级写字楼的净吸纳量位居全国第一,空置率创下七年新低,而租金价格涨幅则达到近11年新高。成都的甲级写字楼用户基数增加,客户对其使用物业的硬件提出了更具体的需求,其中包括楼宇绿色认证等;而城市的新入局者则会基于产业布局对楼宇区域提出要求,因此成都的甲级写字楼市场仍存巨大空间。

这也让成都成为全国最关注楼宇行业标准的城市之一。去年起,成都开始牵头研制三项楼宇经济国家标准,包括尝试将全国楼宇经济的专业术语名称统一起来。一位业内人士表示,标准的制定能够提升城市整体的形象,“成都可以引入更多优质开发商,使整个城市的品牌吸附质量得到更大的变化。”

行业看产业

新经济助推企业孵化

写字楼需求进一步释放

产业是写字楼需求的根基,成都新经济发展红利及“双创”战略提升城市对外吸引力,楼宇经济快速发展

近年来,写字楼还有一个新身份:城市创新创造的新场景。解释起来也很容易,入驻写字楼的,都是城市经济发展的主力军,它们构成了城市产业的基础。

根据世邦魏理仕数据,2018年成都甲级写字楼新增需求里,科技新媒体、房地产、非传统金融占据了半壁江山,内资企业是主要驱动。市场活跃需求推动年净吸纳量居全国第一,2018年成都写字楼租金涨幅位居全国第二。在打造国际化营商环境的背景下,市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境,使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显,继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局。

邓艳萍解释称,新经济助推企业孵化,同时带动了科技新媒体头部企业前端职能部门转移新一线城市,成都城市化进程的加快,也使各房企纷纷布局成都,促使其行业写字楼需求进一步释放。

2018年,成都新增新经济企业4.1万余家,高新技术产值破万亿。这尤其体现在甲级写字楼的第三方租赁:数据显示,2018年转租公司大规模介入成都写字楼市场,一级、二级租赁市场格局成型。

成都市投促局亦披露了成都的招商引资实力:当前成都落户世界500强企业达285家,其中境外世界500强企业198家,境内企业87家。境外企业投资主要来自欧美、日韩等22个国家(地区)。

楼宇将成为最好的载体。成都银泰中心in99向成都商报-红星新闻记者提供一组数据:目前其正在对外出租的2、3号写字楼,共计出租率达93%,其中不乏一汽奥迪、赛诺菲、英特尔等海外知名品牌,方正证券、中信建设、长江财产保险等金融企业也入驻其中。

而在此之前,成都写字楼的业主更多以内资、甚至川内企业为主流。深究写字楼在招商上呈现的变化,上述业内人士这样解读:在软件方面,产业是写字楼需求的根基,成都新经济发展红利及“双创”战略提升城市对外吸引力,楼宇经济快速发展;而硬件方面,成都甲级写字楼的大规模开发,成为产业发展的硬件物业载体。

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