赢商网贵州站:贵阳七大购物中心品牌及业态调查报告 新闻中心

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阅读模式 核心提示:本次研究所选取的研究样本是国贸南国花锦购物中心、鸿通城购物中心、亨特城市广场购物中心、世纪金源购物中心、花果园购物中心、国贸逸天城购物中心、中大国际购物中心。

  (赢商网贵州站 徐成 报道)

   前言

  2008年,位于贵阳市喷水池的南国花锦购物中心开门营业,这是贵阳市第一家真正意义上的购物中心,从此之后,一个又一个购物中心不知不觉间在贵阳扎根、壮大。到2014年底中大国际购物中心开业,贵阳的购物中心深刻地改变着贵阳市的商业生态,原先在贵阳市大放异彩的百货商场渐渐黯然退出,到新开业的购物中心享用美食成为了贵阳市民的时髦话题。

  作为贵州商业地产市场的专业观察者,赢商网贵州站希望通过对购物中心在贵阳商业市场崛起的研究,透视贵州商业生态的发展状况,预测未来发展趋势。通过详实的数据收集和分析,建立起一个有说服力和预见性的模型,为所有关注贵州商业地产发展的人们提供最专业的分析报告。

   方法

  本次研究选取样本的条件是:有一定区域辐射能力、在贵阳市拥有较高知名度、业态基本趋于稳定的贵阳市范围内的购物中心。经过赢商网贵州站筛选,成为最终研究样本的贵阳市购物中心为国贸南国花锦购物中心、鸿通城购物中心、亨特城市广场购物中心、世纪金源购物中心、花果园购物中心、国贸逸天城购物中心、中大国际购物中心,共7个。

  在圈定购物中心后,赢商网贵州站记者实地走访各大购物中心,采用普查的方式,对购物中心内的品牌商铺进行记录和统计。在以上工作完成后,对所记录的品牌商铺进行深入调查,通过网络品牌库,对品牌进行归类,对品牌的持有企业进行挖掘,并最后统一录入本次研究的数据库,形成数据。

   样本介绍

  本次研究所选取的研究样本是国贸南国花锦购物中心、鸿通城购物中心、亨特城市广场购物中心、世纪金源购物中心、花果园购物中心、国贸逸天城购物中心、中大国际购物中心,以上7个购物中心(以下简称七大购物中心)在贵阳市的位置分布如下图:

  七大购物中心中,除了世纪金源购物中心位于贵阳市新区观山湖区,其余六个购物中心都位于贵阳市传统老城区,其中云岩区和南明区各三个。而位于贵阳市传统核心商圈中华路沿线的购物中心只有一个:国贸南国花锦购物中心。

  数据说之总体

  经过赢商网贵州站全面的统计,贵阳七大购物中心中拥有的品牌商户共1356个,购物中心的平均商户保有量为193.7个,七大购物中心中品牌商户最多的为中大国际购物中心,共有249个品牌进驻,其次是世纪金源购物中心,共有239个品牌进驻。拥有品牌商户最少的购物中心是花果园购物中心,仅有116个品牌进驻,不到数量最多的中大国际购物中心品牌数的一半。

  七个购物中心中,四个购物中心的品牌商户数量超过了200个,分别是中大国际购物中心、世纪金源购物中心、鸿通城购物中心、亨特城市广场购物中心,品牌数量不足200个的购物中心三个,分别是花果园购物中心、国贸南国花锦购物中心、国贸逸天城购物中心。

  从区域上看,南明区三家购物中心品牌数量508个,占全部品牌商户的37.46%,云岩区购物中心品牌数量609个,占总量的44.91%,观山湖区品牌数量239个,占总量的17.63%。

  赢商说之整体

  目前贵阳市购物中心品牌中,云岩区拥有的品牌数量要高于南明区,这和贵阳市的传统商业区域划分相符,即云岩区是贵阳市传统商业聚集区,拥有一定的区位优势。

  但是,除了南国花锦购物中心位于贵阳核心商圈-中华路商圈,亨特城市广场接近该商圈之外,其他所有购物中心并未处于贵阳传统核心商圈内。其中世纪金源购物中心、中大国际购物中心、花果园购物中心更是紧邻新兴居住区。这反映了贵阳市商业生态的改变,即商圈依赖市中心位置的旧格局正在逐渐瓦解,购物中心开始独立支撑"亚商圈"。造成这样新发展的因素很多,其中核心因素是交通和老城区的衰退。

  数据说之品牌划分

  赢商网贵州站将购物中心中入驻的1356个品牌按照品牌归属地进行归类,大体分为三类:由国外企业持有的国际品牌,由国内省外企业持有的国内品牌,以及由省内企业持有的省内品牌。三类品牌在全部总量中占比如下图:

  这是贵阳市七大购物中心总体品牌类型占比统计,而三种品牌类型在各大购物中心内的具体分布如下图:

  通过对贵阳七大购物中心品牌类型的横向对比,我们可以得到如下信息:七大购物中心中,国贸逸天城购物中心和国贸南国花锦购物中心中的国际品牌商户数量是超过了国内品牌商户数,差值分别为23个和22个;亨特城市广场的国内品牌多于国外品牌,但是数量接近,差值为26个;其他四个购物中心的国内品牌都要远远多余国际品牌,差值最大的是世纪金源购物中心,差值达到182。七大购物中心中国际品牌数量最多的是国贸逸天城购物中心,其次是南国花锦购物中心,国际品牌数量最少的是世纪金源购物中心,其次是花果园购物中心。

  在进行了对整体的观察之后,我们再通过图表对每个购物中心内国际品牌的占比进行排序:

  在七大购物中心中,国际品牌占比位列前三的购物中心中,排名前三的购物中心是国贸南国花锦购物中心(52.53%),国贸逸天城购物中心(51.67%),亨特城市广场购物中心(42.08%);国际品牌占比最低的是世纪金源购物中心(6.69%),鸿通城、花果园和中大国际购物中心的国际品牌数量占比相似,七个购物中心该数据的平均值为26.84%,南国花锦、国贸逸天城和亨特城市广场高于此平均值。

   赢商说之档次定位

  国际品牌的入驻情况能很大程度上反映购物中心的综合档次,这是两方面体现的:首先,国际品牌商家资金充裕,相比租金,国际品牌更重视入驻的购物中心品质。所以国际品牌会优先选择软硬件环境好、运营方背景深厚拥有丰富操盘经验、靠近高消费区域的购物中心入驻。例如南国花锦购物中心和逸天城购物中心,这两个购物中心的运营方都是在贵阳市实力雄厚的国贸集团,硬件条件优秀,并且处于优越地段,附近人群消费能力较高。第二,购物中心需要国际品牌提升整体形象,吸引高端客群前来消费。例如优衣库、无印良品、星巴克等形象好、知名度高的国际品牌成为各大购物中心宣传中的热点,占据购物中心内外价值最高的位置。

  通过购物中心的占比分析,七大购物中心的档次可以这样分层:南国花锦购物中心和国贸逸天城购物中心属于贵阳中高端购物中心,亨特城市广场购物中心为中端,鸿通城、花果园、中大国际和世纪金源购物中心面向中低端人群。这样的分层并不说明购物中心的优劣,而是反映了购物中心本身的市场定位。以鸿通城、中大国际和世纪金源购物中心三个归类于中低端的购物中心来说,这三个购物中心毗邻居民区,拥有较为稳定的生活消费群体,远离核心商圈的区位限制了其租金,让众多实力并不雄厚的国内、省内品牌有了容身之地,租金成本低后性价比提高,同时,贵阳低端商场(如市西路和传统夜市)的退出,让这些中低端购物中心成为了贵阳普通市民消费的好选择。而亨特城市广场购物中心则平衡了国际国内品牌的占比,将购物中心打造成了多层次品牌兼有的,适合年轻人购物休闲的综合性购物中心。

  数据说业态占比

  业态的多样性是购物中心和传统百货商场的重要区别,百货商场在过去凭借零售业态的集合优势成为世纪之交中国商业市场宠儿,而如今,购物中心通过策略性地对各种业态进行组合,一方面改变了过去百货商场完全依赖零售业,市场风险抵抗能力差的弊病,另一方面,多业态的分布让购物中心成为了顾客购物娱乐休闲一站式中心,进一步满足了顾客需求,极大地扩展了购物中心的客群范围。

  赢商网贵州站将贵阳七大购物中心中的商户按照业态分为三大类,即餐饮业态、零售业态和其他业态,其他业态中包含了影院、按摩、健身等业态。首先,贵阳市七大购物中心业态分布总体情况如下图:

  从总体上看,贵阳七大购物中心中零售业态仍然占较大份额,但是餐饮业态占24%,说明餐饮业态等体验性业态已成为购物中心发展的重要组成部分。

   下面是七大购物中心零售业态占比的横向排名

  七大购物中心中,零售业态占比最高的是世纪金源购物中心,达到了82.43%,南国花锦购物中心和国贸逸天城购物中心紧随其后,这两个购物中心的零售业占比很接近,差值仅为0.7%;七大购物中心中零售业态占比最低的是花果园购物中心,数值为54.31%,与第六位的中大国际购物中心差值达到了11.55%。七大购物中心零售业态占比平均值为72.42%,低于平均值的个体为鸿通城购物中心、中大国际购物中心和花果园购物中心。

  零售业态占比进行比较之后,再对餐饮业态占比进行横向排名,得到如下图表

  七大购物中心中餐饮业占比最高的是中大国际购物中心,数值为34.94%,占比最低的是10.04%的世纪金源购物中心,两者之间的差值为24.94%,七大购物中心餐饮业态占比平均值为25.66%,低于这个数值的只有世纪金源购物中心和国贸逸天城购物中心。

  另外值得注意的是,在本次统计到的319个餐饮品牌中,省内餐饮品牌共90个,占总餐饮品牌的28.21%,远高于全部业态中省内品牌的占比12%,省内餐饮品牌在七大购物中心内的数量根据下表可以反映

  七大购物中心中,中大国际购物中心省内餐饮品牌数量最多,为22个,其次是鸿通城(20个),花果园(18)个,入驻购物中心最多的省内餐饮品牌为奶茶品牌宜北町,入驻了国贸逸天城购物中心、花果园购物中心、鸿通城购物中心、南国花锦购物中心等四个购物中心。

  赢商说之业态分布

  零售业态仍然是商场最重要的租金来源,服装、鞋帽、日化等零售行业依然是商场内业态的主力,根据赢商网数据显示,在大型购物中心中餐饮业的承租水平仅有零售业的三分之一而已,可见购物中心的利润来源对零售业态的依赖程度较高。零售业态客单率高,单位面积产生的消费比也要远远高于餐饮业态,同时零售业态可以根据市场具体情况快速调整产品和策略,增长性值得期待。相应的,零售业态的缺点在于,近年来零售业受到电商冲击较大,尤其是一些中端品牌,网络购物完全将这些中端零售品牌的价格透明化,利润空间大幅收窄,受到打击严重。而且零售业态商户对商铺位置要求较高,需要在动线上人流集中的位置,而购物中心动线末端或拐角处位置的商铺由于位置较差无法得到零售业的充分利用。

  餐饮业态的加入满足了顾客对于购物中心的体验性需求,顾客在逛街后不必走出购物中心即可方便就餐,过去百货商场最冷清的就餐时间现在反而是购物中心中客流量最大的时间。同时,各具特色的餐饮企业在购物中心中成为了吸引顾客的重要手段,餐饮行业对店铺在购物中心内的位置要求低于零售业,可以依靠本身的口碑聚拢人气,这样购物中心可以将场内位于高层或地下的商铺提供给餐饮业,这些位于动线末端的餐饮起到了很好的引导人流深入商场的作用,也大幅度延长了顾客的驻留时间;同时购物中心的巨大人流也为餐饮行业提供了发展空间,购物中心和餐饮企业能够合作双赢。但是餐饮行业的劣势也非常明显,首先,餐饮行业的顾客群体在单一时间内重叠程度不高,简单地说,在A餐馆消费的顾客往往很难在就餐后再前往B餐馆消费。这造成了实际客单率低于零售业,总体纯利润率低于零售业,进一步造成了餐饮业态对商场的租金贡献率低。另一方面,餐饮业态无法像零售业态那样根据市场变化和季节改变灵活调整产品,餐饮产品一旦推出将会很快进入稳定期,成长性不强,在购物中心炒热、租金提高之后,餐饮业态租金承受能力并不会随之变高,实力不够雄厚的小型餐饮企业可能撤出购物中心。

  从贵阳七大购物中心中业态的分布情况来看,2014年底开业的中大国际购物中心由于处于刚开业攒人气的阶段,而且位置位于远离贵阳市传统核心商圈的大营坡片区,需要将大量的人气吸引到购物中心内并加以稳定。较高的餐饮业态占比正是出于这个考虑。而中大国际购物中心中省内餐饮品牌数量最多,说明其租金在目前相对较低,对于资金和客流并不充裕的省内餐饮品牌来说,接受程度较高。

  鸿通城购物中心的餐饮业态占比为29.25%,在所有购物中心中排名第三,如果将紧邻鸿通城的二七路小吃街也算入购物中心餐饮业态的话,这个比例还会高很多。该购物中心距离贵阳市核心商圈距离远,所在路段商业发展程度低,较高的餐饮业态占比大大提升了鸿通城购物中心的人气和知名度,并惠及商场内的零售业态。

  在榜单中,世纪金源购物中心的餐饮业态占比最低属于特殊情况,因其紧邻的世纪城小区街铺保有量巨大,餐饮行业更愿意选择临街商铺经营,对世纪金源购物中心的餐饮业态进行了很大程度上的分流。而世纪金源购物中心作为贵阳市观山湖新区,乃至相邻的白云区和高新区,都是唯一的大型购物中心,是该地区居民购物的唯一选择,保证零售业态的丰富和数量才能最大程度上满足面对的客群的购物需求。

  零售业态的分布,除了特例世纪金源购物中心之外,基本上遵循本报告上面提到的贵阳购物中心档次分层,越靠近高端的购物中心零售业态占比越大,这说明高端购物中心对零售业态的依赖程度仍然很高,或者说中高端购物中心能为零售业态提供更好的生存环境。

   数据说之主力店

   赢商说之主力店

  七大购物中心中,有六个引入了院线作为购物中心的主力店,电影院似乎已成为购物中心的标准配置。影院能够带给购物中心的积极影响是:第一、影院能够吸引大量人流,尤其是消费能力强、有消费意愿的年轻人群。根据赢商网贵州站的统计,贵阳市所有院线2014年接待观众507万人次,票房收入1.92亿元,并且这个数字依然在保持每年15%以上的增长速度。电影产业的蓬勃发展带来的可预见的大量人流对购物中心来说是非常有吸引力的。第二、影院因为对物业条件有特殊需求,所以一般会选址在购物中心顶层或底层,能够有效地起到引导人流、收束动线的作用,通过将人群向商场极内部引进,为动线上的零售业态提供了稳定的人流保证。第三,影院将带来更多的冲动性消费和餐饮消费。因为一般观众会提前购票,在购票后到电影上映前的时间内,观众会在影院周围活动,产生消费机会。而一场电影动辄两小时,观众在完成观影之后会选择就近在购物中心内就餐补充体力,这为餐饮业态带来了更多的机会。

  各种超市也是购物中心的主力店选择,仅有南国花锦购物中心未在购物中心内设置超市,这也说明了购物中心对超市对购物中心人流的吸引作用是非常肯定的。而南国花锦购物中心因为占地面积小、开发时间早,并不具备大型超市和影院所必须的高层高、大面积等物业条件,所以并未设置这些购物中心中的"香饽饽",但是由于起步早、理念先进,南国花锦在并没有大型主力店进驻的情况下仍然获得了贵阳市民的青睐。

  近年来快时尚品牌的崛起也让购物中心看到了新的商机,快时尚品牌如优衣库、H&M等,符合当下年轻人定位,产品更新速度快,客单率和效费比高,优秀的购物环境等都是让购物中心争相引进的原因。可以预见在未来,快时尚品牌将和影院一样成为购物中心的标准配置,这也是一个机会,目前快时尚品牌份额几乎被国际品牌全部占据,国内品牌如果能摸透快时尚行业规律,同时结合自身本土优势,未来的发展空间都非常巨大。

  结论

  目前贵阳市商业地产发展中,购物中心将是最前沿的阵地。在贵阳市低端商业市场(如市西路)和百货公司缺乏增长空间的今天,购物中心将凭借其完整的业态链条和品牌集合能力,为顾客提供一站式的购物、休闲娱乐、生活服务,快速地成为所在区域甚至辐射全贵阳市的新兴商圈。

  同时,大量购物中心拔地而起,带来的竞争压力越来越大,购物中心的同质化也日趋严重,购物中心一定要通过对商圈的清醒认识,对客群的认真调查,对物业的完整规划完成自身的清晰定位。并根据定位对商场内品牌档次、业态规划进行深入仔细的安排并根据市场变化调整。例如靠近高级办公区域可多设置高档职业服装、高档化妆品、引进私密性较好的咖啡简餐。靠近生活区,多引进性价比高的国内品牌,规划更多的儿童业态,等等。

  对市场发展要有精密的监控,善于发现市场热点,对热点品牌加以关注。

  目前贵阳市购物中心档次分层清晰,七个主要购物中心市场定位也比较准确,更多的购物中心正在规划中。赢商网贵州站将持续关注贵阳市购物中心发展,丰富并修正本调查报告,关注赢商网贵州站,更多精彩信息和解读将与您见面。

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