广州顶级写字楼20年变迁 越秀天河租金差距拉大 新闻中心

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阅读模式 核心提示: 珠江新城等了20年,方从昔日的烂泥地变身真正的都市CBD,吸引众多大型企业竞相进驻。而作为广州写字楼主要起源地的越秀环市东等地,似乎渐渐被遗弃。越秀区部分写字楼的租金涨势缓慢,有的甚至不升反降;而珠江新城高档写字楼租金一路爬升,两者距离越拉越大。目前已有数十家房企把总部迁到珠江新城。

  10月28日,星河湾以底价49925万元拿下海珠区琶洲大道以南一地块,计划将集团总部从番禺迁于此。这是继合生、奥园、雅居乐之后,又一将总部落户大CBD的企业。

  十年磨一剑。珠江新城等了20年,方从昔日的烂泥地变身真正的都市CBD,吸引众多大型企业竞相进驻。而作为广州写字楼主要起源地的越秀环市东等地,似乎渐渐被遗弃。

  十多年里,越秀区部分写字楼的租金涨势缓慢,有的甚至不升反降;而珠江新城高档写字楼租金一路爬升,两者距离越拉越大。目前已有数十家房企把总部迁到珠江新城。

  其实,一切都有迹可寻。

  1981年,全球著名会计师事务所普华永道进驻广州,在越秀区的东方宾馆租房办公。

  一直到上世纪90年代初,越秀区的写字楼陆续建成之前,租用酒店办公是一种趋势。其间,受旧交易会区影响,东方宾馆、中国大酒店等地都是商务办公的重要场所,花园酒店亦如此。

   当年的租金,比现时写字楼还贵。 仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示,1992年至1993年期间租用中国大酒店等办公,需要200元/平方米/月。后来写字楼兴建以后,企业才搬往写字楼办公。所花租金比酒店还便宜。比如1995年至1996年间,环市东路世贸中心的写字楼租金也不过是140元/平方米/月。

  易城中国研究中心总经理吴家仪说,广州第一代商务中心主要在城区西部的沿江一带,沙面、十三行、天字码头,后随着城市规划东移到城区中部环市路淘金路一带。而普华永道,后来也从酒店迁出,搬到建设六马路的宜安广场。

   从环市东到天河北

  在广州东进南拓的规划之下,曾是郊区的天河北高级商务区从上世纪90年代末崛起。

  马炜图记得,1997、1998年金融危机曾殃及广州的写字楼租金。其时包括越秀、天河北在内的写字楼租金就算低至90元/平方米也没什么人租,而于1997年落成的中信广场,其时130元/平方米的租金鲜人问津, 一直到中国加入WTO以后,广州写字楼的租金才慢慢上升 。即便如此,在2005年以后,广州写字楼的租金普遍在150-160元/平方米。

  随着天河北商务区渐成趋势,原来环市东的写字楼地位渐次被天河北取代。一些企业也顺应潮流,迁址至此。天河北高级商务区形成以天河体育中心和天河北路为主线,天河北路沿线有中信广场、耀中广场、大都会广场等甲级写字楼,围绕体育中心的有财富广场、金利来大厦、中石化大厦、维多利亚广场等。而普华永道,就大概在2004年底迁址天河北,搬入火车东站附近的中泰国际广场。

   迁往珠江新城CBD

  夫妻感情有七年之痒。实际上,很多企业往往不到七年就 痒 了,马不停蹄地换场换写字楼。曾是一滩烂泥的珠江新城,现在是他们追逐的场所。

  早于1992年,广州市政府就确定规划珠江新城为C B D。媒体过往报道显示,直到2001年底,珠江新城仅卖地99宗,已建成19宗,在建11宗,没有开发的69宗,其中烂尾2宗。在2003年4月,广州市国土局甚至将珠江新城内办公酒店用地地价从2002年6月的2800元/平方米下调至2380元/平方米。

  在政府主导下,珠江新城方渐次崛起。 2004年,珠江新城的写字楼租金不过是七八十元/平方米,比市区其它地方都要便宜 。娄本兰从2004年起进入满堂红写字楼部工作,现是珠江新城的店长。这些年间,她目睹珠江新城写字楼租售价一路往上蹿,而越秀区从落后到拍马难追。

  吴家仪说,在珠江新城尚未成型之前,天河北是天河乃至整个广州市写字楼租金最高、档次最高的集中区域。但到了21世纪,珠江新城便已有34栋甲级写字楼投资使用或在建中。从2008年起,珠江新城开始比天河北、体育中心的写字楼价格高出2% 5%。到了今年第三季度,珠江新城甲级写字楼租金是185元/平方米,但天河北是146元/平方米,两者距离越拉越大。

  今年10月底,越秀地产宣布,旗下广州国际金融中心再度刷新租金纪录,位于项目高层之写字楼楼面以每月每平方米超逾300元人民币租赁成交,创下广州市乃至华南地区的超甲级写字楼租金之最。

  尽管租金居高不下,但众多企业仍是纷纷扎堆珠江新城。去年10月25日,普华永道从天河北中泰国际广场迁出,搬进珠江新城高德置地广场,一举租下约9000平方米的楼面,并命名普华永道中心。

  同样,今年9月29日,同是四大会计师事务所之一的安永华明会计师事务所,亦在高德置地广场8座租下6426平方米的办公面积,从天河北迁都CBD。

  第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示,一些会计师事务所、律师事务所、保险、通信、金融企业、外企等,都选择搬到珠江新城。

   下一站,琶洲?

  毫无悬念。在众多专家看来,未来的琶洲将是继珠江新城后的另一个写字楼集中区。

  据了解,目前这一板块除即将进驻的星河湾外,已有南丰汇等将此地作为总部,目前该板块的写字楼售价也要2 .3万元/平方米,第三季度的写字楼租金在每平方米78元至79元。

  不过,现时的专家们对其并不大看好。马炜图认为,琶洲与珠江新城是两个不同的范围,其做会展生意,客源与承租金都与珠江新城不一样,现时也算不上是CBD,即便未来五年也未必能取代珠江新城。

   充其量,也就只是个 高中生 。 林木雄说,琶洲的规划不错,但现时交通等类似于十年前的珠江新城,要想赶上珠江新城,最快也要5至10年。吴家仪亦认为,广州未来的发展重点将是琶洲, 但即使将来怎样发展,这都需要很长的时间,或许会是10年。总之未来5年琶洲很难和珠江新城相比。

   解析

  写字楼投资回报率已从10%跌至3%

  马炜图记得,大概七八年前,珠江新城的写字楼回报率可达10%。

   现时投资写字楼的回报,已从以前的10%跌至3%左右了! 娄本兰算了一笔账,2004年,珠江新城的写字楼售价是七八千元/平方米,可租七八十元/平方米。2005年富力推出富力盈隆,售价在12000至14000元/平方米,但可租90元/平方米,回报率超8%。但到如今,普遍售价在32000至34000元/平方米,而租金还在150元/平方米左右徘徊。至于越秀区,从2004年的售价12000元,租70元/平方米;到现在售价21000元/平方米左右,但租金仍在100元/平方米左右徘徊。不过,投资写字楼回报仍远远高于投资住宅。

   分析

  缘何都爱抛弃越秀投奔珠江新城?

  仲量联行广州商业地产部主管马炜图分析,企业之所以要搬离越秀无外乎两个原因:一是企业自身的形象需要,相关的客户都搬到珠江新城了,而越秀老一代的写字楼已经过时,企业自身实力也足以支撑更好的租金;二是企业自身扩充需要,老的写字楼未必有珠江新城那样大的面积,搬到珠江新城可以整层租下,或者将所有分散不同地方的部门集合一起。

  吴家仪认为,都搬往珠江新城起于汇聚效应,有人搬出了,其余有需要的企业也会跟着迁出。但她亦指出,珠江新城现时也有隐忧。 未来2012年,大量写字楼推出,空置率必会上升更多 。她说,目前一些开发商为了尽快回笼资金,不惜卖散写字楼,小业主持有后,未必能租到好价钱,甚至有可能拉低板块均价。

  租金对比

  越秀租金升幅像蜗牛

  从上世纪90年代的90元/平方米,到如今最高的130元/平方米,越秀区的写字楼租金升幅之路走得尤为艰难。环市东、东风东、中山路,这一带都有不少写字楼。但记者走访发现,包括中华广场、华以泰大厦等都有不少空置。而今年刚投入使用的甲级写字楼珠江国际大厦,算是该区域租金最贵的写字楼,但最贵的也仅租130元/平方米,普遍都在100元/平方米。

   写字楼竞争市场太大了。 易城中国研究中心总经理吴家仪说,近些年珠江新城很多写字楼推出,而且比越秀区的好,大家都往热门区域跑,导致越秀写字楼比如东山广场,其租金是越来越低。

   珠江新城租金节节高

  相反,珠江新城的租金则如坐上火箭,从2004年的七八十元/平方米升至如今的300元/平方米。

  娄本兰记得,2005年,珠江新城的富力盈隆大厦租金已升至90元/平方米。在2007年时110元,2008年期间也经历不升反降,其时华普广场原本租七八十元/平方米,危机时60多元/平方米也有业主放租。但到了2009年,租金又回升至100元至120元左右;在去年

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