闵行房价水分最大的区域

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外环各镇一直有四个未解之谜。

第一,为什么南翔人总觉得自己是外环第一镇,看不上其他区域?

第二,七宝中学凭什么领跑八大金刚,并且成功能超过某四大名校?

第三,为什么川沙升格为中心城区,而不是发展更好的唐镇、周浦、康桥?

第四,为什么莘庄外来人口这么多?

第四个问题的关键,在于交通和房地产市场。

莘庄的数据透视

闵行整体都是上海城区与郊区过渡地段,成为外来人口比例最高的区域不足为奇。

那么莘庄是如何一步一步成为闵行外来人口最多的板块的?

01

周边最便宜的板块

“其实,在上海生活压力也没那么大”

一位在上海生活了五年的朋友说。

的确,如果都像他那样顺利买房落户而且没有多少房贷的话。

毫无疑问,一套属于自己的房子,是在上海立足的关键之一。而对于选择在闵行落足又需要在市区工作的群体来讲,莘庄是成本最低的区域了。即使在猛涨了一波据说要炒到八万以后。

如上图,在北闵行的各个板块中,只有静安新城的套均总价低于莘庄。而之所以静安新城总价低,是因为这里是动迁基地,以小户型为主。

在单价上能较好的反映这一点。

莘庄,是附近板块中单价最亲民的。

02

莘庄的资源

外来人口集中的另一个主要原因是,莘庄位于上海西部几条交通动脉的交汇处,以致成为江浙皖入沪的西大门。

01 交通-外部资源

向外,高速;向内,高架。

两点之间,直线最短,沪闵高架到达市区就是一条直线。同时,为了连通早已建好的徐浦大桥,西南外环与中环间隔非常近,最窄处仅1.3公里。

1.3公里,也就一个上海康城的距离。

意味着自驾到达市区,莘庄与中环区域相比没有太大的劣势。半小时到达徐家汇,是一个完全可以接受的距离。

半小时到达徐家汇,并不仅仅是通勤那么简单,更重要的是沿线的资源都像家门口一样便捷取用。

可以说,西南地区大部分核心资源,都在莘庄-徐家汇这一条主轴线上了。莘庄被提升为规模最大的中心城区,不是没有原因的。

这条主轴线上还有一条大动脉,地铁一号线。

在任何城市,一号线都是最重要的线路之一。北京一号线,沿长安街展开;深圳一号线,经过已经换了四次的邓小平画像;广州一号线,并行的地面动脉叫中山路。

上海一号线,仅南段就汇集了如上资源。

莘庄的发展是典型的摊大饼过程,徐家汇房子太贵,需求外溢至上海南站;南站外溢至莲花路;莲花路外溢至莘庄。

每扩一环,都是沿着已经开发成型的老城边缘,这样可以与市区更好的互动,更好的利用市区资源。

你问问莘庄居民这里好吗,他们会告诉你:

不好,我有钱的朋友都买在南站了,徐汇教育才好。

与大拆大建的各大新城相比,这种模式成本低而且有效。

看一个地方是不是有发展,不是看有多少激动人心的规划,而是看是否可以与市区形成资源共享。脱离了上海市区,很多郊区的新城会被昆山甩开七条街。

02 内部资源

莘庄的核心资源分布在地铁站周围,毕竟在任何一线城市的近郊,城区发展都是沿着地铁线分布。

闵行区资源最集中的区域应当是七宝,尤其是教育资源。其次是莘庄,而且目前莘庄发展速度明显高过七宝。

莘庄有两所重点小学,闵行实验小学莘松校区和莘庄镇小学,虽然全市排名不如明强小学,区内算一梯队了。

闵行之所以关注度高,一个主要原因是商业系统发达。目前已经投入使用的仲盛广场和凯德龙之梦广受好评,综合体天荟的建设又给人带来更多的想象力。

居民大部分的消费场景其实发生在社区商业,这部分商业形态在莘庄也极其发达。高密度人口带来了充足的消费需求,几乎莘庄的每条道路都分布着大量底商,而且普遍以生鲜零售、生活杂货、家庭娱乐、健康美丽、休闲餐饮等社区商业形态为主。

莘庄占地17平方千米,长期居住人口高达50万以上。

居住密度比徐汇还高。

由于商业业态以及接下来要讲到的房地产形态,莘庄是一个相对接地气的区域。

这里没有市区那么多高楼大厦,没有金汇那么多咖啡厅、酒吧、高级韩国料理,没有古美那么静谧的居住环境,没有金虹桥浓烈的国际大都市边缘既视感。而通往南站的火车噪音一刻不停,春申路上时不时的还有集卡、重型货车飞驰而过。

如果没有闵行区带来的身份认证, 你会觉得进入了一个发达的安徽县城。

03

房地产形态

前面讲过莘庄是一个缺少高楼大厦的区域,整体并没有国际化大都市的观感,这与当地的房地产形态不无关系。

决定一个地段层级的核心指标是房子总价,这是加入一个板块的门槛。

莘庄的门槛并不高,200-500万是主力房源区间,远低于同属外环的七宝。

在单价上看,大部分小区分布在4-5万之间。目前松江、青浦、嘉定主流新房单价4万左右,二手房普遍3万左右,莘庄还是高了一个身位。

莘庄之所以吸引外地人口,另一个重要原因是有大量小户型拉低了总价区间。

莘庄之所以观感不佳,与不集中的产品定位有关系。这里有相对品质较高的商品房,也有大量动迁房,与金虹桥区域类似,商品房品质又不如金虹桥。

下面两张图表会更直观一些。

莘庄地区挂牌房源中,2房小户型高达50%以上。与此对应,6层以下没有电梯的老房子占比47%,品质不高的混合业态也占据18%。真正的高品质住宅小区,占比20%都不到。

回到主题,虽然商业配套发达、交通便捷度高、外部资源集中且便捷,莘庄整体并不是一个高大上的板块。

任何资源都是有成本的,金汇的小资情调、古美的居住环境都有自己的价码。对于部分外地赶来上海打拼的客群,不如将这部分价码用在实处。

莘庄什么都有,莘庄又什么都没有。

莘庄的小区

莘庄小区众多,户数大于100的就有130个之多。这里我们重点提一下具有代表性的6个小区,这6个小区关注度最高,交易相对频繁。

整体而言,莘庄南广场居住环境、生活便利度、小区品质都高于北广场,所以我们在南广场开始讲起。

部分小区对口小学一般,故没有标注学区

01

好世鹿鸣苑

通常情况下,地段与品质难以两全。核心位置开发早,品质自然上不去;重视社区品质时,好的位置已经连片开发。

如果地段、品质并存了,就又陷入另一个不可能三角:这里一定特别贵。

好世鹿鸣苑就是牺牲了价格这一角。地段品质俱佳,莘庄核心区唯一的标杆,价格直奔7万,与古美大部分中等品质商品房持平,大有赶超金汇标杆风度国际之势。

位置得天独厚,出了东门就是仲盛广场,步行到地铁站也在10分钟之内。而且还划入了莘城学校的学区,区域内算二梯队吧。

小区部分人车分流,核心景观区公园式绿化,观感极好。

有部分地面车位,甚至停车到单元入户大厅,一定程度影响了这几栋的居住品质。谁也不想一出门对着一排排的车屁股,回家路上还随时提心吊胆看着车辆。更重要的是对景观影响极大,与核心区视野不可同日而语。

小区三层以下采用劈开面墙砖,高区用暗色涂料,整体质感不错。

特色是每个单元都有突出来单独的入户大厅,全包围式大理石,甚至消防通道都贴地砖,较好的提升了品质感。

两梯三户设计,大部分楼栋总高17层,容积率2.5,不大的地块上排布了25栋楼,总体居住密度有些高。好在点式布局,排布比较合理,不会觉得过于拥挤。

绿城物业,服务水平在社区保持上体现的很明显,交房十多年了水系还正常使用的小区不多见了。

位于一号线与铁路交汇处,轨道噪音很大,小区内震耳欲聋。每户都采用了双层中空隔音玻璃,室内噪音实测在35分贝以下。不过夏天总是不开窗子也是不好的。

两房户型较差,动线严重不合理,我在客厅看电视去趟卫生间还需要经过两个卧室门口,是方便敲门叫大家起来一起上厕所吗?

总体而言价格偏高,这个预算完全可以考虑金汇的风度国际。

外环内,到市区至少近了5公里。9号10号双轨交,一站到达漕河泾,四站到达徐家汇,五站到达古北核心区。坐拥金汇更高层级的集中商业,品质上也不分伯仲,还没有轨道噪音,他不香吗?

不能因为拍了一个欢乐颂就漫天要价了。

考虑学区的选择更多,平南小学对口的6个高品质商品房也都不错,古美整体地段还是高出莘庄不少。

02

名都新城南区

这是一个与好世鹿鸣苑同享地利的高品质社区,又摆脱了轨道噪音影响。

这个小区核心优势就是安静,除了靠近都市路一侧,其他区域基本没有任何噪音。而且小区门口的宝城路视野极佳,安静有序,是莘庄难得的景观大道。

房龄上不占优势,已经建成近20年。不过整体保持水平还算不错,单纯在居住角度来讲,不会明显感觉比好世鹿鸣苑房龄旧太多。品质设计上的差异还是看得出来。

小区绿化充足,而且有一定品质感。浅灰色的通体外墙砖既经久耐用又能提升观感。

居住密度比较大,大部分楼栋总高11层,一梯四户,出入高峰期电梯不太便利。

世纪初规划的小区,地面车位比较多难以避免。小区采用点式布局,缺少设计感,而且体量较大,整体观感比较混乱,没有好世鹿鸣苑整洁大气。

另外没有设计环路,内部交通不通畅,部分单元出入或者到核心景观区都不太方便。

小区内有奇乐宝贝之类的社区商业,会有较多外来车辆出入,给物业管理带来一定难度,也影响也居住私密性。

6万左右的单价已经不低,整个莘庄房价都有被高估的现象。

03

莘城公寓

除了上海康城这个神奇的存在,莘庄的商品房小区普遍体量不大,莘城公寓是一个特例。

这个小区南北狭长,西北角到地铁站仅500米,东南角却有1.2公里之遥。同样一个小区,有人步行去乘地铁,有人就需要骑车。

另一个特点是自南到北,小区品质依次提升。

南侧以多层楼梯房为主,而且有部分动迁房,外立面采用黄色涂料,没有任何质感。而且楼栋排布混乱,间杂部分商业,整体观感极差。

更神奇的是,小区内38号楼竟然是一座写字楼,有大量企业在此办公。如果在这工作,在这个小区买房,生活真的便利的很。

配套幼儿园以北,绿化开始丰茂,道路开始规则,楼栋外立面也开始有一定质感。

小区最北侧是9层-15层的电梯小高层,外立面采用劈开面墙砖和马赛克,有一定品质感。

不过95-99号楼设计成“凹”字形,让人不禁想起学校的教学大楼。97、98、99整体东西朝向,而且采光被96号楼影响严重。

北侧楼栋较为密集,楼间距比较小,其他楼栋采光情况也令人担忧。

作为1995年的小区,整体品质保持落后名都城南区一个档次。电梯间显旧而且采光极差,需要24小时照明才看得清电梯按钮。电梯也已经显旧。好在一梯两户,小高层设计,居住密度不大。

不过单价4万7,对于这个位置来讲还算良心。

04

柏林春天二期

柏林春天又名春申复地城,复地开发,复地物业。

这个小区已经在莘庄边缘,接近颛桥,到春申地铁站更近。由于远离莘庄核心区,价格比名都新城南区低了不少,即使房龄更新。

复地的项目,通常外立面都不会好看,柏林春天也不例外。

深黄色的涂料,让人容易联想到浦江镇的动迁房。部分外立面已经老旧,更拉低了整体观感。

小区整体环境不错,绿化很充足,而且楼间距最近也有30米以上,大部分区域人车分流,两个集中景观区视觉效果极佳。

作为2005年次新小区,整体保持效果很好。单元大厅很新,而且全包大理石,很好的提升了品质感。一梯三户,总高八层,电梯新但是空间比较小。有较大的货物需要走楼梯。

小区东北角规划了大量车位,这里的四栋楼最好不要买了,感觉跟被隔离的回迁房区域一样。

05

东苑世纪名门

这是一个不推荐购买的小区。

莘庄北广场小区品质整体较差,东苑世纪名门已经算是标杆。

位置不如好世鹿鸣苑,品质不如好世鹿鸣苑,只是多了一个莘庄镇小学,就可以挂牌到7万单价以上,还有没有王法。

7万多单价,闵行其他更好的板块都可以随便挑了。明强西校的标杆小区皇都花园,也没挂这么高。

自驾出行,凯德龙之梦南侧的莘建路容易堵车,不方便;地铁出行,到莘庄站一公里以上,步行20分钟以上,不方便。

商业系统相对发达,但是整体人流量还是不如南广场,凯德龙之梦整体也不如仲盛广场。

小区品质中等,高于莘城公寓,低于名都新城。

2005年次新小区,整体保持还不错。外立面采用深灰色通体墙砖,明确告诉世界:我是一个中等品质社区。

尤其是每个单元门口的平台设计,独具匠心又开阔了业主视野,而且远离了主干道,搬家之类的会更加安全。

让人诟病的是小区地面车位太多,整个小区都建成了停车场。而且由于远离地铁,自驾出行业主很多,导致车流庞大,一早一晚路上车比人多,整体非常嘈杂,而且出入极其不安全。

小区容积率只有1.9,低于好世鹿鸣苑,但是园林设计却一塌糊涂。基本就是种几棵树、植几片草坪组合成的乡村中学级绿化。

11、12层的小高层,总共仅有475户,社区环境打造成这个样子,真是让人无语。

户型设计还不错,拉回了一些分数。三房大气规整,南北通透而且双阳台设计,动静分区,明厨明卫,主卧次卧都有飘窗。

回到不推荐的主题。这个小区挂6万左右或者以下应该是一个比较合理的水平。7万已经是一个较高的门槛,更优的选择太多了。

06

上海康城

这个超级大盘是不能不提的,详情请参见之前的这篇文章《谁是上海第一大盘?》。

收尾

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