新晋“网红”!琶洲“带盐”广州中心区商务新高度

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信息时报讯(记者 罗莎琳)广州作为华南市场的门户枢纽,正加快建设国际科技产业创新中心。而琶洲互联网创新集聚区作为海珠区未来重大发展机遇与战略平台,是广州市建设国际科技创新枢纽的重要支撑与广州“黄金三角区”科技引擎,众多地标级写字楼陆续落成,未来有望实现年产值上千亿,成为互联网创新创业优选地。

过去:几乎处于“零供应”状态

过去在广州有句民谚:“宁要河北一张床,不要河南一套房”,这里的“河南”指的便是海珠区,如今,海珠区作为工业区的历史已不复存在了。作为广州唯一的岛区,海珠区四面环水,有着得天独厚的地理和人文环境,位于“一江两岸三带”黄金水岸精华段、广州新城市中轴南延线、广深港澳科技创新走廊交汇的创新节点,成为广州的开放门户与创新枢纽,战略地位日益凸显。

不过,海珠区早期以工业空间为主导,居住、商业以及其它城市公共配套均为了满足工业发展所需。改革开放后,海珠区的房地产业发展迅速,其空间格局由工业城区向生活城区转变,导致海珠区的写字楼市场整体发展相对缓慢。来自广州阳光家缘的数据显示,2016年至2019年上半年,海珠区一手写字楼市场新增供应量只有约6.8万平方米,其中2016年、2018年全年新增供应量更为“零”,仅2017下半年有新增供应2.7万平方米,直至2019年,位处琶洲的中岱国际品牌广场才带来了新增供应写字楼4万平方米,海珠区一手写字楼市场极为“渴市”。与此同时,同期海珠区的一手写字楼成交量为14.8万平方米,过往的存库得以消化,海珠区一手写字楼市场整体呈现出供不应求的态势。

由于供应的地位,价格却高于市场整体水平。广州阳光家缘的数据显示,2016年至2018年,海珠区近三年一手写字楼成交均价分别为30650元/平方米、27695元/平方米及37680元/平方米,同期全市一手写字楼成交均价分别为24827元/平方米、26754元/平方米及23235元/平方米,高于广州市整体水平。

现状:总部大楼聚集 办公楼成“活力吧”

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出,跟随政府对产业规划改造和交通系统构建的步伐,海珠区整体写字楼发展格局历经了由西向东的拓展及升级过程:从早期滨江西路到江南大道昌岗板块,随后往东至客村一带,直到目前发展如火如荼的琶洲板块。与此同时,海珠区写字楼的档次亦逐步提高,从滨江西、江南大道一带的乙级写字楼、次甲级写字楼逐步发展到如今琶洲板块的甲级写字楼、超甲级写字楼林立的局面。

而琶洲互联网创新集聚区作为海珠区未来重大发展机遇与战略平台,是广州市建设国际科技创新枢纽的重要支撑与广州“黄金三角区”科技引擎,是全市经济发展新的重要动力源和增长极,创新枢纽地位日益凸显。目前琶洲互联网创新集聚区吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、科大讯飞、唯品会等多家总部企业,众多地标级写字楼陆续落成,未来将实现年产值上千亿,成为互联网创新创业优选地。

记者了解到,目前琶洲互联网创新集聚区的总部写字楼,除了通过品质化、精细化的理念优化城市设计外,更是将互联网思维的“开放”“共享”融入到每个建筑和景观设计中,开创了“花园式”“开放式”“社区式”的办公环境,给广州带来不一样的景观,充分体现“24小时活力CBD”。如腾讯广州总部大楼,建筑面积约21.4万平方米,配3层室外公共平台,并配建咖啡厅、酒吧、便利店、充电桩等公建配套,将空中花园和避难及设备空间相结合,设计成一个个飘出去的观赏性平台,可以开会及健身。开放办公环境的设计让工作其中的人有了更多的交流与沟通,让办公环境不再冷冰冰。此外,项目大堂层、二层大平台、负一层艺术长廊和一层架空层是向市民开放的,市民可从南边的广场走进腾讯大楼的第二层大平台,再一直漫步到江边。

张智斌表示,随着广州城市地位的不断上升,近2年广州整体写字楼市场租赁活跃,空置率仅为6%左右,整体写字楼租金水平近几年保持平稳向上,整体增幅为9%左右,而其中尤以琶洲板块增幅最快,2018年同比租金增高达17%。随着商业巨头齐聚,琶洲区域已发展成为广州写字楼市场的热点板块,其商务价值已得到市场认可。

未来:广州写字楼市场看琶洲

珠江新城经过多年的开发和发展,已面临无新货供应的局面。据统计,2019年上半年珠江新城新增写字楼供应为零。同时,金融城受“限高”影响,超120米的大楼建设进度目前都是发展缓慢。而琶洲板块的建设如火如荼,在未来2至3年写字楼市场将集中爆发。

此外,第三产业全面提速发展,TMT企业成甲级写字楼市场租赁主力。根据戴德梁行的最新统计显示,2019年上半年,TMT企业主导的写字楼租赁成交占到上半年租赁成交面积的33.8%,其次为金融、贸易及专业服务。因市面上较少可大面积租赁的优质项目,近年呈爆发式增长的联合办公品牌扩张速度明显放缓,专业服务租赁占比大幅下降。

戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲预测,短期内写字楼市场空置率会小幅上升,租金水平保持稳定。2019年下半年至2023年,琶洲在新增供应中以占比逾六成一枝独秀。至2023年末,全市甲级写字楼存量将达811.5万平方米,较2019年二季度末存量增加67%。

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