机构数据:2018郑州写字楼供应“井喷”,这俩区域空置率最低

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河南商报记者 杨桂芳

随着国家中心城市建设、自贸试验区建设等带来的综合效应,郑州写字楼供应也呈现进一步上升趋势,郑州多个区域向商务高地迈进。

1月24日,戴德梁行2018年郑州房地产市场回顾与展望,就郑州商业地产一年情况发布相关数据报告。数据显示,郑州甲级写字楼市场新供应放量入市,活跃需求推动空置率保持平稳;优质新零售市场业态调整升级不断,餐饮及体验业态积极布点。

【写字楼】

去年新增供应量47万方,2019年将增约58万方

数据1:

2018年第四季度甲级写字楼市场空置率为23%

据戴德梁行郑州公司副总经理巴然介绍,得益于市场良好的表现,2018年第四季度甲级写字楼市场空置率为23%,较去年同期仅微升0.9个百分点。全年净吸纳量达到33.9万平方米,金融和科技行业成为市场吸纳主力。

空置率23%意味着什么呢?记者了解到,从近6年来的郑州甲级写字楼空置率数据来看,2014年达到最高,空置率接近30%,2012年最低,仅约5%。

据戴德梁行相关负责人介绍,这两年得益于政府系列招商引资政策、人才引进政策,尤其是郑州作为国家中心城市建设、自贸试验区建设等政策优势、区位优势的叠加,未来会有更多的企业进驻郑州。写字楼净吸纳量良好,2018年净吸纳量较2017年上升约50%,空置率比较平稳。“因为2018年、2019新增供应较大,2020年和2021年新增供应放缓,给了市场时间来消化这一供应,整体来说空置率相对平稳。”。

数据2:

去年全市甲级写字楼平均租金89.5元/平方米/月

据悉,在空置率保持稳定的情况下,2018年末郑州全市甲级写字楼平均租金较2017年增长6%,达到89.5元/平方米/月。

按照区域分布来看,甲级写字楼分布在花园路、金水路、郑东CBD、西区、高铁片区/金水东路五大区域。值得关注的是,在2018年甲级写字楼新增供应量中,一直素有“商务高地”之称的高铁片区由于高存量和具有竞争力的租金价格成为了全市吸纳主力。数据显示,高铁片区/金水东路区域存量最高,达到178.3万平方米。

在租金方面,高铁片区/金水东路区域平均为94.2/元/平方米/月、郑东CBD平均为93/元/平方米/月、金水路区域平均为82.3/元/平方米/月、花园路区域平均为82/元/平方米/月。

在空置率方面,花园路区域达到27%,高铁片区/金水东路区域达到23.2%,金水路区域和郑东CBD区域空置率最低,分别为17.8%和17.7%。

在巴然看来,郑东新区的CBD区域和高铁片区租金较高的原因是因为商务集聚,需求较高等因素相关。郑东新区正在加大高端服务业的引入,未来将会占据商务租赁的头把交椅位置。其中,高铁片区是企业吸纳量最大的区域,加上其物业硬件和未来交通网相比其他区域都提升了一个层次,未来将呈现一枝独秀的面貌。

数据3:

预计在2019年迎来约58万平方米的新增供应

数据显示,2018年下半年郑州甲级写字楼市场迎来建业凯旋广场北塔,正弘城和绿地新都会9号楼的入市,为市场带来约18.1万平方米的新增供应。2018年甲级写字楼市场累计新增供应47.1万平方米,较去年上升6.1倍,写字楼井喷式的供应推升全市五大核心区域存量至299.8万平方米。

预计在2019年迎来约58万平方米的新增供应,其中73.6%集中在北龙湖,将会在运河、北龙湖形成一个写字楼供应的核心区域,开启了写字楼市场新的篇章。由于北龙湖片区将有部分面积为业主自持,新增供应对市场空置率不会有太大影响。

另外,未来2020年与2021年新增供应与之前相比放缓,市场有望保持活跃,租金将稳中有升。预计未来市场吸纳的主力依次为IT科技、信息技术,大健康和地产行业。

据预计,2022年起,由于龙湖金融岛外环项目将陆续交付,带来大量新增供应,写字楼租赁市场将面临激烈竞争,提高项目品质服务和差异化租赁策略将是未来市场竞争的核心。

巴然认为,郑州作为国际综合枢纽、国际物流中心、国家重要的经济增长中心、国家极具活力的创新创业中心、国家内陆地区对外开放门户、华夏历史文明传承创新中心等六个功能定位将会更加明确,另外为加快建设国家中心城市,政府将积极进行招商引资,未来有更多企业进驻郑州。随着郑州“东扩、西拓、南延、北联、中优”和撤县改区的城市规划思路的发布,郑州有望进一步扩大发展空间。由此来看,郑州甲级写字楼市场将继续保持活跃。

【零售】

郑州优质零售市场业态调整升级不断,餐饮及体验业态积极布点

在此次报告中,还对郑州优质零售市场进行了数据发布。报告显示,2018年郑州市优质商业存量增长至233.2万平方米,仅在2018年下半年,优质商业新增供应达到了49.9万平方米,其中正弘城为近三年来郑州非常优质的商业体。

在空置率和租金方面,数据显示,在四季度末,全市优质商业的空置率显著下降至3.8%,较上半年下降2.6个百分点。另外,部分传统百货由于业绩下滑出现租金水平明显下滑的现象。全市租金较2018年上半年降15.8%至414.8元/平方米/月,而餐饮及体验式业态成为下半年市场吸纳主力,在2018年下半年喜茶,奈雪的茶,鹿角巷等网红新鲜品牌首入郑州。

与此同时,更多传统百货和购物中心如万象城和新世界百货等积极进行业态升级调整满足消费者需求,同时减少空置率。

数据显示,郑州优质零售市场在2019年将迎来约85.2万平方米的新增供应,其中约29%的项目集中在郑东新区。随着2019年地铁5号线建成通车,未来郑东新区的商业氛围将得到进一步的发展和促进。

据预计,由于消费者需求的变化和2019年大量的新增供应,会有更多的购物中心和商场将进行业态调整来满足顾客需求,同时提高自己的市场竞争力。

(河南商报编辑 施尚景 实习编辑 熊子文)

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